주택연금 수령액 계산방법과 가입조건 확인!

시간이 지나면서 노후에 대한 걱정이 많으신 분들이 많이들 있습니다. 기존에 가지고 있던 연금만으로는 생활이 어려울 수 있다는 생각이 많아지는데 이런 걱정을 해결해주는 방법중 하나인 주택연금에 대한 관심이 많아지고 있습니다. 그래서 주택연금에 대해 자세히 알아보고 가입조건과 수령방식, 수령액 계산방법등을 한번에 알아보겠습니다.

 

주택연금이란?

 

다양한 연금이 많은 시대에 우리는 살고 있습니다. 국민연금, 개인연금, 퇴진연금등 많은 연금이 있으나 그래도 노후에 부족하다는 생각이 드는것은 사실 입니다. 이런 부족한 부분을 채워주느는 것중 하나는 바로 주택연금입니다.

주택연금이란 주택담보노후연금보증이라고도 하며 주택을 가지고 있는 사람 또는 주택소유자의 배우자가 55세 이상인 경우 소유하고 있는 주택에 근저당권을 설정하거나 한국주택금융공사와 신탁계약을 해서 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품입니다.

 

즉 쉽게 풀어서 말한다면 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다. 집이 담보로 되어 있긴 하지만 주거보장과 일정 금액을 매달 주기 때문에 기존 연금으로 생활에 무리가 있으신 분들에게는 도움이 될만한 상품으로 보입니다.

 

주택연금 담보제공 방식

 

 

주택연금에서 담보를 제공하는 방식은 크게 두가지 방식이 있습니다. 주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권방식과, 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 신탁방식이 있습니다.

 

소유권을 누가 가지고 있느냐에 차이로 저당권방식은 집은 내 소유가 되지만 저당권을 공사에서 설정을하게 되기 때문에 가입자 사망시 승계작업에서 소유권 이전등기 절차가 필요하고 신탁방식은 집이 공사 소유로 되고 내가 거주를 하기 때문에 소유권 이전이 별도로 없이 바로 지정한 사람에게 승계가 됩니다.

 

구분	저당권방식	신탁방식
담보제공(소유권)	근저당권 설정(가입자)	신탁등기(공사)
가입자 사망시 배우자 연금승계	소유권 이전등기 절차필요	소유권 이전 없이 자동승계
보증금 있는 일부 임대	불가능	가능

 

만약 소유권을 공사에 넘기기가 꺼려지시는 분들은 우선 저당권 방식으로 진행을 했다가 추후 주택연금 이용 중 담보설정방식 변경이 가능하다고 하니 참고하시면 좋을거 같습니다.

 

주택연금 종류, 지급방식

 

주택연금은 평생 동안 매월 연금방식으로 수령하는 종신방식과 일정기간 동안 받는 확정기간혼합방식이 있습니다. 이용 중 의료비 등 필요 시 목돈을 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용할 수 있습니다. 크게 두가지지만 용도에 따라서 3가지로 구분됩니다.

 

출처 한국주택금융공사

 

일반 주택연금
- 55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령

주담대 상환용 주택연금
- 주택담보대출 상환용으로 인출한도(연금대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령

우대지급방식
- 부부기준 2억원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 21% 더 수령

 

일반적으로 종신방식으로는 동일한 금액을 일정하개 수령하는 정액형과 초기에 조금 더 받고 이후 덜받는 방식인 초기증액형, 초기에는 적게 받고 이후에 금액이 증가하는 정기증가형으로 구분되어집니다.

 

출처 한국주택금융공사

 

확정기간방식은 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다. 한도가 정해저 있는데 대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정한다고 합니다.

 

주택연금 장점

 

 

위에서 보시기만 해도 이미 장점은 충분히 부각되어 보입니다. 그래도 한번 더 확인하는 차원으로 정리를 하도록 하겠습니다.

 

우선 국가가 보증을 하기 때문에 다른 금융상품이나 보험상품들에 비해 안전도가 상당히 증가하게 됩니다. 기업이 망하는 경우 보다 국가가 망하는 경우가 적기 때문에 좀 더 안전하다고 볼 수 있습니다.

 

두번째는 평생거주하면서 평생 지급을 받을 수 있다는 것입니다. 가입자와 배우자 모두에게 거주를 보장하고 부부 중 한명이라도 사망한 경우에도 연금은 감액없이 100% 동일금액의 지급을 하기 때문에 부담이 덜 할합니다.

 

세번째 합리적인 상속입니다. 만약에 부부가 둘 다 사망을 하게 되었을 때 연금 수령액이 집값을 초과해도 상속인에게 청구되지 않으며 만약 집값이 남게 된다면 상속인에게 돌아가기 때문에 손해가 없다고 볼 수 있습니다.

 

금액비교	정산방법
주택처분금액 > 연금지급총액*	남는 부분은 채무자(상속인)에게 돌아감
주택처분금액 < 연금지급총액*	부족분에 대해 채무자(상속인)에게 별도 청구 없음

* 연금지급총액 = ① 월지급금 누계 + ② 수시인출금 + ③ 보증료(초기보증료 및 연보증료) + ④ (①,②,③)에 대한 대출이자

 

네번째는 세제혜택입니다. 재산세며 농어촌특별세 등의 감면이 되고 일부 주택에 대해서는 등록면허세를 차등 감면하는 경우도 있습니다. 자세한 내용은 아래의 표를 참고하시면 좋을거 같습니다.

시기	세제 감면 혜택
저당권 설정 시	등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택가격 및 보유수에 따라 감면 차등 ① 주택공시가격 등이 5억원 이하인 1가구 1주택자 : 75% 감면 ② ①에 해당하지 않는 자 : 등록면허세액이 300만원 이하인 경우 75% 감면, 300만원 초과하는 경우 225만원 공제
	농어촌 특별세 면제(등록세액의 20%)
	국민주택채권 매입의무 면제(설정금액의 1%)
이용 시	대출이자비용 소득공제(연간 200만원 한도)
	재산세(본세) 25% 감면

- 2024년까지 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 1가구 1주택에 한해 재산세 감면
- 주택연금 가입주택이 5억원 이하이면 재산세(본세) 25%감면(5억원 초과주택은 5억원에 해당하는 재산세(본세) 25%감면)
- 저당권설정 시 등록세액의 20%, 이용 시 재산세(본세)액의 20%에 해당하는 교육세를 부담하셔야 합니다.
- '주택공시가격 등'은 지방세법 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장･군수가 산정한 가액임
- 1가구 1주택은 지방세특례제한법 시행령에서 정함
- 등록면허세 감면은 2024년말 일몰예정

 

가입조건

 

가입조건은 연령과 주택보유수, 가능 대상주택, 거주요건, 채무관계자 자격 이렇게 5가지를 가지고 확인을 합니다. 각각의 조건들을 보면서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

첫번째 조건은 그리 어려운 조건이 아닙니다. 부부중 1명이 만 55세 이상이기만 해도 가능하기 때문에 연령만 잘 알고 있으면 됩니다. 그리고 만약 외국인인 경우 부부중 1명만 대한민국 국민이여도 가능하다고 합니다.

 

두번째 조건은 바로 주택가격과 주택보유수 입니다. 일단 부부기준으로 보유한 주택의 공시가격이 9억원 이하여야 합니다. 그리고 만약 다주택자라도 보유한 주택을 전부 합친 가격이 9억이하면 가입이 가능하다고 합니다. 만약 9억원을 초과하게 되는 경우 2주택자는 3년내로 1채를 처분해서 9억원 이하로 만든다면 가입이 가능합니다.

 

세번째 조건은 대상주택입니다. 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분되는 주택 또는 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔이 가입 가능한 대상 주택이 됩니다. 일반적인 아파트나 단독주택등은 거의 가능하다고 보시면 좋을거 같습니다.

 

네번째 조건은 거주요건입니다. 주택연금에 가입을 한 이후에 가입자 또는 배우자가 실제로 해당 주택을 이용하고 있어야 한다는 조건인데 실거주를 하는 경우가 많으니 크게 어려울거 없는 조건으로 보입니다.

 

다섯번째 조건은 채무관계자 자격입니다. 채무관계자 즉 가입자 및 배우자가 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입 가능하다는 항목으로 치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우 성년후견제도를 활용하여 가입 가능하다고 합니다.

 

수령액 계산

 

 

수령액을 계산하기전에 간단하게 확인이 가능하도록 정리된 표가 있습니다. 연령대별로 주택가격에 따라서 월 지급액이 표시되어 있는 이미지를 확인하시면 대략적인 금액을 확인하실수 있습니다.

 

출처 한국주택금융공사

 

해당 표는 일반주택에 대한 정보만 있고 실제로 계산하는 것과는 조금 차이가 있을 수 있습니다. 직접 계산하기 위해서는 한국주택금융공사 예상연금조회 사이트에 접속해서 자신에 상황에 맞도록 조건을 변경해서 조회가 가능하니 해당 사이트를 접속해 보시길 바랍니다.

 

추가적으로 본인이 거주하고 있는 주택의 공시가격을 확인하려면 어떻게 해야하는지 확인하기 위해서 아래 링크를 통해 확인하시면 좋을거 같습니다.

 

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감사합니다.