서울시에서는 신속통합기획이라는 이름으로 현재 도시정비 사업을 진행하고 있습니다. 기존에 우리가 알고 있던 정비사업중 재개발이나 재건축과 어느 정도 차이가 있는 계획으로 좀 더 정확하게 알아볼 필요가 있다고 생각해서 정리하게 되었습니다. 신속통합기획은 무엇이며 추구하는 방향과 일반 정비사업과 차이점, 공공기관의 지원범위까지 알아보겠습니다.
신속통합기획이란
신속통합기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획입니다. 공공에서 민간의 계획과 절차를 지원하는 제도로 정비사업 추진은 민간에서 진행을 하고 정비계획, 건축설계, 사업시행인가 단계별로 공공에서 사업성과 공공성을 가지고 지원하는 계획입니다.
조금 어렵게 설명되어있지만 쉽게 풀어서 설명을 해보자면 일단 정비사업에 필요한 절차가 상당히 까다로우면서 단계가 많은데 이러한 부분들을 서울시에서 중간다리역할을 해서 진행되는 사업에 속도를 높이고자 하는게 신속통합기획이라고 생각하시면 될거 같습니다. 사업속도 뿐만아니라 다른 이점들도 있으니 해당내용은 아래에서 다루도록 하겠습니다.
용도지역규제 완화
그렇다면 과연 속도 측면을 제외하고 다른 이점은 무엇이 있는지도 한번 알아보겠습니다. 첫번째는 용도 지역에 규제 완화입니다. 토지마다 용도지역 이라는 것을 지정하고 이 용도지역에 따라 지을수 있는 건물 종류와 높이가 제한됩니다.
아파트를 지을 때도 최고 높이 제한이 있습니다. 서울에서 일부지역은 동일하게 최고 35층 높이에 제한이 있었으나 이부분을 조건에 따라서 35층 이상으로 지을수 있도록 높이 제한을 어느정도 완화해줍니다.
또한 기존 2종 주거지역은 7층규제와 170% 용적률이 적용되어 사업성도 잘 안나오기 때문에 재개발, 재건축에 어려움이 있었으나 이부분도 지역여건에 따라서 7 ~ 25층제한과 190% 용적률로 완화하였습니다.
이뿐만 아니라 서울시 내 역세권 개발 가능 용적률은 최대 300%였으나 이부분을 확대하여 300% ~ 700%까지 확대한다고 합니다. 그리고 개발 소외지역에 주엥 전용주거지역, 경관지구에 정비 대안이 없었고 건폐율 30%와 4층 제한으로 되어있었으나 이부분도 완화하여 건폐율 50%, 5층 제한으로 한다고 합니다.
추가적으로 현재 공공시설부지로 되어있는 곳은 공공시설로만 활용했다면 이부분을 지하나 그 윗부분을 활용하여 입체적인 효과를 가져오고 주민 수요를 고려하여 다양한 생활에 필요한 공원, 공공보행통로, 키움센터, 체육시설, 주차장등 많은 시설이 추가 될것으로 보입니다.
빠른 사업기간 추구
두번째는 빠른 사업기간 추구입니다. 신속통합기획의 핵심으로 생각이 되고 만약 이 부분이 정말 기존 정비사업에 비해 획기적으로 시간이 줄어든다면 상당히 많은 이점을 지닌 계획이라고 생각합니다.
기본적으로 지구단위계획 수립에 2년 정비계획에 1년 해서 총 3년 이상의 시간이 걸리는 부분을 동시에 진행하도록 해서 시간을 줄이고 해당 정비사업에 전담 분과를 운영하여 빠른 속도를 진행할 예정이라고 합니다.
또한 건축, 교통, 환경 각각 개별로 심의가 들어가서 시간이 오래걸리는 부분을 통합하여 한번에 진행할 수 있도록 하는 방법을 추진중이라고 합니다. 아무래도 개별로 보다보면 다른 분야에서 걸리는 부분을 확인하는게 늦어지기 때문에 이런부분을 즉각 의견 수렴해서 빠르게 심의를 진행하려는 목적으로 보입니다.
전체 적으로 보면 도시계획을 결정하는 부분과 인가과정 심의 부분의 시간을 절반으로 단축하겠다는 내용이 담겨져 있습니다. 이부분만 잘 해결되도 기존에 15년 20년 걸리던 시간에서 상당부분이 감소 될것으로 보입니다.
개발지역 디자인 혁신
마지막으로 추구하는 방향중 하나는 개발지역의 디자인에 변화입니다. 이부분은 딱히 정량적으로 보이는 부분이 아니라 삶의 질을 올리는 부분이라고 생각합니다. 기존에 신도시를 건축하다 보면 새롭게 나타나는 주변시설이나 좀 더 편의성을 강조한 부분이라고 보시면 됩니다.
아마 신도시 개발과 마찬가지로 좀 더 쾌적한 공간 활용과 좀 더 많은 편의시설에 공급, 그리고 도로의 편의성이나 그 외에도 다양한 부분이 정비사업에 힘을 보태는것으로 보입니다.
공공재개발, 재건축 차이점
서울시에서 계획하다 보니 많은 분들이 오해하고 있는 부분중에 하나이며 기존 공공재개발과 재건축과의 차이점에 대해 알아보겠습니다. 일단 사업의 주체 자체가 신통기획은 민간기업이라는 점에 있습니다. 공공 재개발이나, 재건축은 공공기관이 주체가 되어 사업을 진행하기 때문에 대부분이 SH, LH와 같은 기업으로 진행되고 있습니다.
하지만 신속통합기획은 민간이기 때문에 우리가 흔히 알고 있는 힐스테이트, 자이, 래미안, 푸르지오, 롯데캐슬 등등의 브랜드로 진행된다는 점이 가장 큰 차이점이라고 보시면 됩니다. 각 단계별 자세한 내용은 아래 표를 통해 확인해 보시면 될거 같습니다.
| 구분 | 신속통합기획 | 공공참여정비사업 |
| 사업종류 | 민간재개발, 재건축 | 공공재개발, 공공재건축, 도심공공주택복합화사업 |
| 사업시행 | 주민 | SH, LH, (+주민) |
| 정비계획수립 | 주민 + 자치구 | SH, LH, (+주민) |
| 건축계획 수립(설계자 선정) | 주민 | SH, LH, (+주민) |
| 시공사 선정 | 주민 | SH, LH, (+주민) |
| 서울시 역할 | 계획가이드 제공 / 사업절차 관리 | 사업절차 관리 |
| 도시규제 | 유연한 적용 (용도지역, 층수, 공공기여 등) | |
| 사업시행 | 도시계획 특별분과(수권)심의, 건축 + 교통 + 환경 통합심의 | |
신통기획 수립 기간
신통기획 수립기간은 대상자의 면적, 지역의 특성 등에 따라 유동적이나, 기획안 마련에 통상 6개월 내외 기간이 소요됩니다. 정비계획이 이미 수립중인 지역의 경우 신통기획과 정비계획 수립을 동시에 진행할 수 있으며, 신규 재개발지역은 정비구역 지정까지 걸리는 시간을 5년에서 2년으로 단축할 수 있습니다.
도시계획 결정은 도시계획위원회 특별분과, 사업시행 인가과정의 건축, 교통, 환경 심의는 통합심의로 운영하여 심의기간도 절반으로 단축됩니다.
기부채납과 임대주택에 대한 의견
신통기획을 한다고 해서 기부채납과 임대주택이 늘어나는 것은 아니며, 일반사업과 동일한 법적기준을 적용받습니다. 기부채납은 지역에 필요한 공공시설 수요를 반영하여 결정되고 서울시는 '기부채납수요/공급통합관리 시스템'을 통해 지역에 필요한 시설 수요를 상시적으로 파악하고 운영하고 있습니다.
임대주택은 법적 기준에 따라 확보하는 사항이며 법적상한 용적률을 적용하는 단지는 증가 용적률의 1/2을 임대주택으로 확보합니다. 임대주택의 세대수 및 평형규모는 정비계획 수립 과정에서 주민의견 수렴 등의 과정을 거쳐 계획합니다.
서울시는 임대 주택의 평형 규모를 기존 60m2에서 84m2까지 확대하여 유연하게 운영하고 있으며 평형규모가 확대될 경우 임대주택 세대수는 감소합니다.
신통기획 진행중인 지역
이미 진행중인 구역도 몇군데 있습니다. 흑석 11구역과 신림 1 쟁정비촉진사업, 상계 주공 5단지, 신향빌라 재건축사업 등이 있는데 아마 신속통합기획에서 가장 먼전 완료가 될 지역으로 생각됩니다. 이 지역들을 계속 보고 있다가 어떻게 변화하는지를 보시면 앞으로 다른 지역들도 변화가 대략적으로 이렇게 될것을 알수 있을거 같습니다.
지금은 1차 뿐만아니라 2차까지 지역을 선정하고 있어서 좀 더 많은 지역이 신통기획을 진행할 예정으로 보입니다. 이번 서울시 계획으로 좀 더 나은 주거환경이 마련되었으면 좋을거 같습니다.
감사합니다.
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