부동산에 관련된 세금은 항상 어렵고 다양하게 많은거 같습니다. 그 중에서도 종합부동산세라고 하는 세금이 있는데 흔히들 종부세라고도 합니다. 오늘은 종부세에 대한 내용중 과세대상과 세율, 계산방법까지 알아보고 쉽게 계산할 수 있는 종합부동산세 계산기에 대한 내용도 함께 보겠습니다.
종합부동산세란
국가에서 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금을 종합부동산세라고 합니다.
과세대상이니 공시가격등 어려운 말들이 많은데 쉽게 풀어서 얘기를 해보자면 본인 소유의 집이나 땅, 기타 건물을 가지고 있다면 일정 금액이상 가격이라면 추가로 세금을 더 내야하는 것으로 보시면 편합니다. 여기서 가격을 측정하는 기준은 공시가격을 기준으로 하고 유형별로 그 기준이 정해져 있습니다. 상세 기준은 아래 표를 참고하시면 됩니다.
| 유형별 과세대상 | 공제금액 |
| 주택(주택부속토지 포함) | 9억 원 (1세대 1주택자 12억 원) |
| 종합합산토지(나대지·잡종지 등) | 5억 원 |
| 별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등) | 80억 원 |
위의 표에 공제금액이라고 된 금액을 초과하는 공시가격을 가진 분들이라면 종부세 납부를 해야하는 과세대상입니다. 주택이 여러개라면 합산한 가격을 가지고 계산하게 됩니다. 만약 공시가격을 확인하고 싶은 분들은 글 맨아래에 링크들을 참고해서 공시가격을 확인하시면 좋을거 같습니다.
그리고 추가적으로 말씀드리자면 주택이나 토지등을 소유한 분들은 이미 납부하고 있는 세금인 재산세라는 항목이 있습니다. 간혹 혼동을 하는 경우가 있는데 이 재산세를 낸다고 해서 종부세를 납부하지 않는 것이 아니고 별도로 납부해야하는 세금으로 보셔야합니다. 납부 기간은 매년 12월 1일 부터 15일 까지라고 합니다.
종합부동산세율
종합부동산세를 계산하는데 중요한 부분 중 하나는 바로 세율입니다. 주택이나 토지의 가격이 아닌 정해진 방법으로 계산되는 과세표준이 있는데 이 과세표준에 따라서 구간별 세금이 정해집니다. 자세한 내용은 아래의 표를 참고하시면 되겠습니다.
▶ 2주택 이하
| 과세표준 | 세율 |
| 3억원 이하 | 1천분의 5 |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 150만원 + (3억원을 초과하는 금액의 1천분의 7) |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 360만원 + (6억원을 초과하는 금액의 1천분의 10) |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 960만원 + (12억원을 초과하는 금액의 1천분의 13) |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 2천650만원 + (25억원을 초과하는 금액의 1천분의 15) |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 6천400만원 + (50억원을 초과하는 금액의 1천분의 20) |
| 94억원 초과 | 1억5천200만원 + (94억원을 초과하는 금액의 1천분의 27) |
▶ 3주택 이상
| 과세표준 | 세율 |
| 3억원 이하 | 1천분의 5 |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 150만원 + (3억원을 초과하는 금액의 1천분의 7) |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 360만원 + (6억원을 초과하는 금액의 1천분의 10) |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 960만원 + (12억원을 초과하는 금액의 1천분의 20) |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 3천560만원 + (25억원을 초과하는 금액의 1천분의 30) |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 1억1천60만원 + (50억원을 초과하는 금액의 1천분의 40) |
| 94억원 초과 | 2억8천660만원 + (94억원을 초과하는 금액의 1천분의 50) |
과세표준과 종합부동산세 계상 방법에 대한 내용은 아래에서 자세히 다루도록 하겠습니다.
종합부동산세 계산방법
다음은 종부세 계산방법입니다. 크게 단계를 나누면 과세표준 -> 종부세 세액 -> 산출세액 -> 납부세액 으로 계산을 진행하면 됩니다. 상세 계산 공식은 아래에 있고 계산 후 납부세액이 실제 납부해야하는 금액으로 보시면 됩니다.
종부세 과세표준 = 공시가격 - 공제금액 × 공정시장 가액비율(주택 60%, 토지분 100%)
종합부동산 세액 = 종부세 과세표준 × 세율
산출세액 = 종합부동산 세액 - 공제할 재산세액
납부할 세액 = 산출세액 - 세액공제(%) - 세부담상한 초과세액
위의 공식에서 세율과 공시가격, 공제금액은 위에서 다뤘으나 그 외 공제할 재산세액, 세액공제, 세부담 상한 초과세액 등은 별도로 정리를 하였습니다.
공제할 재산세액
- 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액 → 과세대상 유형별(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산
세액공제(%)
- 1세대 1주택인 경우 보유시 공제 : 5년(20), 10년(40), 15년(50)
- 1세대 1주택인 경우 연령에 따른 공제 : 60세(20), 65세(30), 70세(40)
- 중복적용 가능(한도 80%)
세부담상한 초과세액 : [직전년도 총세액상당액(재산세 + 종부세) × 세부담상한율]를 초과하는 세액 → 세부담상한율 : 조정대상지역 2주택(300%), 3주택(300%), 그 외(150%)
종합부동산세 계산기
전체적으로 종합부동산세에 대한 계산과 기본 원리를 알아보았으나 사실 일반 사람들이 쉽게 접하기는 어려운 용어들과 생각보다 많은 단계를 걸쳐 계산해야하기 때문에 상당히 번거롭습니다. 특히 법인인 경우는 조금 더 다르게 계산하기도 합니다. 그래서 간단하게 몇가지만 입력하면 종부세를 계산해주는 사이트가 있어 소개하겠습니다. 바로 부동산 계산기 사이트입니다.
해당 사이트에 들어가게 되면 상단에 보유세라고 되어 있는 메뉴가 있는데 이곳을 통해서 종부세뿐만 아니라 재산세와 함계 계산이 가능합니다. 공제되는 부분도 확인 할 수 있고 법인인지도 구분도 가능해서 상당히 유용하게 사용되고 있습니다. 별도의 설치가 필요 없이 웹사이트 접속으로 가능하니 직접 접속해서 확인해보시면 될거 같습니다.
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감사합니다.
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