부동산을 알아가다 보면 너무 많은 생소한 용어들을 접하게 됩니다. 그 중에서도 가장 많이 접하는 것은 바로 LTV와 DTI, DSR인데 집을 구매하기로 마음 먹었다면 기본적으로 알아야 하는 용어임에도 불구하고 너무 어렵게 설명이 되어 있어서 이해하기 어려울 수 가있습니다. 오늘은 이런 용어들을 쉽게 알아보고 계산하는법 까지도 함께 알아보겠습니다.
LTV
사전적 정의는 LTV(Loan To Value ratio)는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로서 주택담보대출비율이라고 합니다. 사전적 의미를 보면 조금 어렵게 되어 있지만 쉽게 풀어서 보면 간단하게 볼 수 있습니다. 쉽게 사려고 하는 집에 가격에 일정 비율에 금액까지만 빌려주겠다로 보시면 됩니다.
LTV(주택담보 대출비율) = 대출가능 금액 ÷ 집 가격 × 100
대출가능 금액 = LTV(주택담보 대출비율) ÷ 100 × 집 가격
예시를 들어보면 집가격이 1억원이라고 하고 LTV가 70%라고 한다면 70 ÷ 100 × 1억원 이라는 계산식으로 7천만원까지 대출을 해줄수 있고 그 이상은 안된다고 보시면 됩니다. LTV는 과거 부동산 시장이 좋을때는 규제가 심해서 일부 지역은 40%밖에 안됬었으나 부동산 시장이 않좋아지기 시작하면서 상당히 많이 풀려서 70 ~ 80%까지도 올라간 상황입니다. 자세한 내용은 집가격과 지역별로 차이가 있으니 맨 아래에 계산기 소개 사이트를 통해 확인하시면 됩니다.
DTI
사전적 정의의 DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말하며 총부채상환비율이라고 합니다. 글을 짧으나 상당히 어렵게 설명이 되어 있는데 헷갈리는 부분들도 있습니다. 최대한 쉽게 풀어서 설명을 드리자면 내가 벌고 있는 소득(일반적인 직장인은 연봉)을 기준으로 1년간 빌린돈에 원금과 이자가 얼마나 차지하는지를 말하는 비율입니다.
DTI(총부채상환비율) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타대출의 연간이자 상환액) ÷ 연간 소득 × 100
주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타대출의 연간이자 상환액 = 연간 소득 × 100 ÷ DTI(총부채상환비율)
예시를 들어보면 내 연봉이 1000만원이라고 가정을 한다면 DTI가 40%일때 연간 원리금 상환액이 주담대와 기타대출을 포함해서 400만원을 넘기면 안됩니다. 주택담보대출을 받는데 1억원을 대출한다고 하면 대출 기간을 30년이고 대출이자가 3%라고 하면 월 42원만원의 원리금 상환액이 나옵니다. 여기서 1년은 12개월이니까 12를 곱하면 약 500만원이 되는데 DTI 한도가 40%로 400만원을 넘기면 안되는 상황이라 대출이 안나오게 됩니다.
추가적으로 궁금하시는 것중 하나는 LTV와 DTI가 같이 나오는 경우 종종 있습니다. LTV는 70%고 DTI는 40%라고 한다면 어느것을 기준으로 대출이 가능한지 애매할 수 있습니다. 이때는 둘 중에 한도가 낮은 것을 기준으로 대출이가능합니다. 예를 들면 LTV로 인해 최대 1억이 대출가능한데 DTI로 5천만원만 된다고 하면 5천만원이 되는 것입니다.
DSR
사전적 정의의 DSR은 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표로 총부채원리금 상환비율이라고 합니다. 상당히 어렵게 느끼지는 사전적 의미로 DTI와 가장 혼동을 많이 하는 용어입니다.
우선 DTI와 비교해서 말씀드리면 주택담보대출의 연간원리금 상환액 기준과 연간 소득 부분은 동일합니다. 하지만 기타대출 부분이 다른데 DTI는 기타대출의 이자만 가지가 상환액을 정했다면 DSR은 기타대출의 원리금 즉 원금과 이자를 합해서 계산하게 됩니다. 그렇기 때문에 DTI보다 더 강한 규제라고 보시면 됩니다.
DSR(총부채원리금 상환비율) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연간 소득 × 100
주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타대출의 연간 원리금 상환액 = 연간 소득 × 100 ÷ DSR(총부채원리금 상환비율)
계산하는 방법은 DTI와 거의 흡사하고 기타대출 이자를 기타대출 원리금으로 변경만 하면 됩니다. 만약 주택담보대출만 하고 기타 대출이 없는 경우에는 DTI 40%와 DSR 40%는 동일하게 계산된다고 보시면됩니다. 규제에서 LTV, DTI, DSR 전부 있는 경우에는 가장 낮은 한도로 되어 있는 금액까지만 대출이 가능합니다.
설명을 보고도 처음이라면 아직 혼자서 계산하기가 어렵습니다. 그럴때 LTV, DTI, DSR 계산을 도와주는 사이트가 있는데 이 사이트를 이용해서 계산을 하시는게 더 편하게 할 수 있습니다. 아래에 간단한 소개가 있으니 확인하면 좋겠습니다.
LTV, DTI, DSR 계산기
부동산관련 계산을 돕는 부동산 계산기라는 사이트가 있습니다. 해당 사이트에 가보시면 LTV, DTI, DSR 계산뿐만 아니라 대출이자며 증여, 상속세등 다양한 세금 또한 계산을 할 수 있는 곳입니다. 필요한 값들만 입력하면 계산을 눌러 결과를 쉽게 볼 수 있고 아래쪽에 계산되는 과정과 용어도 어느정도 정리가 되어 있어 쉽게 이용이 가능합니다.
해당 사이트에 다른 계산기들도 함께 있으니 참고하시면 좋을거 같고 아래에 같이보시면 좋은 내용의 포스팅 링크를 추가로 남기겠습니다.
특례보금자리론 금리, DSR, LTV 확인
최근 주택시장이 안좋아 지면서 정부에서는 특례보금자리론을 만들어서 주택시장에 활력을 넣기 위해 노력하고 있습니다. 기존에 보금자리론과 차별을 두어 좀 더 완화된 대출 상품을 출시할
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신속통합기획(신통기획) 완벽 정리
서울시에서는 신속통합기획이라는 이름으로 현재 도시정비 사업을 진행하고 있습니다. 기존에 우리가 알고 있던 정비사업중 재개발이나 재건축과 어느 정도 차이가 있는 계획으로 좀 더 정확
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감사합니다.
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