재건축 안전진단 기준 완화 과거와 비교

2023년이 되고나서 부동산 정책이 많이 완화하는 방향으로 정부가 움직이고 있는거 같습니다. 이미 규제지역도 상당히 풀려있는 상태에서 재건축에 대한 규제도 완화하는 모습을 보이고 있는데 오늘은 재건축에 대한 기본정보와 새롭게 바뀐 재건축 정책에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

재건축이란

 

'재건축사업'이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업 중의 하나를 말합니다. 여기서 말하는 공동주택이 밀집한 지역은 주로 아파트 단지들을 말합니다.

 

그리고 노후·불량건축물이란 지어진지 오래된 건물이거나 건물 자체가 잘못지어져 안정성이 불확실한 것을 말하는데 알기 쉽게 보면 오래되고 낡은 건물들을 철거를 한 후 다시 새 건물로 짓는 작업을 말합니다.

 

중요한건 원래 있던 도로나 토지자체는 크게 건들지 않고 건물만 철거후 동일한 도로와 토지상태에 건물을 다시 짓는 것으로 세대수에 차이는 용적률과 건폐율에 따라서 달라지게 됩니다. 일반적으로 오래된 아파트에 경우 저층으로 되어 있어서 다시 20 ~ 35층 정도로 고층으로 짓기 때문에 세대수 자체는 많아지게 되고 환경도 새거로 바뀌기 때문에 좋아집니다.

 

재개발과 차이점

 

흔히들 재건축과 재개발을 두고 혼동하는 경우가 있는데 생각보다 큰 차이가 있다는 것을 알수가 있습니다. 가장 먼저 큰 차이는 재건축에 경우 건물만 부수고 다시 짓는 개념으로 말씀드렸는데 재개발의 경우 해당 지역의 도로나 토지도 변경이 됩니다.

 

일반적으로 신도시들은 도로를 보면 블록처럼 네모난 모양의 도로가 많이 되어 있는 반면 좀 더 오래된 지역에 경우 꾸불꾸불한 곡선길들과 좁은 도로, 다른 곳에 비해 높은 고지에 있다는 것을 알수 있는데 재개발을 통해 어느정도 평평하게 만들고 도로고 개선하는 등 추가적인 작업이 들어갑니다.

 

그 외에도 안전진단 여부와 조합원자격, 주거이전비 등 보상, 현금 청산자, 초과이익 환수제등 다른 점이 많이 있어서 해당 내용은 아래의 표를 보시고 알아두면 좋을것 같습니다.

 

구분	재개발사업	재건축사업
정의	정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업	정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
안전진단	없음	있음(공동주택 재건축만 해당)
조합원자격	토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자(당연가입)	건축물 및 그 부속토지 소유자 중 조합설립에 찬성한 자(임의가입)
주거이전비 등 보상	있음	없음
현금청산자	토지수용	매도청구
초과이익 환수제	없음	있음

 

 

재건축 절차

 

재건축의 절차에 경우 기본계획, 안전진단, 정비계획 수립, 구역지정, 추진위원회 승인, 재건축 조합인가, 사업시행 인가, 관리처분 계획인가, 주택건설, 분양, 추진위원회 승인, 입주, 조합정산 해산 순으로 이루어 집니다.

 

출처 국토교통부

 

상당히 많은 단계로 이루어져 있으며 안전진단 과정에서 자격이 안되서 재건축을 못하는 경우도 많고 시간도 상당히 소모가 됩니다. 안전진단을 통과했다고 해서 금방 다음 단계가 진행되는 것도 아니고 재건축 조합 인가에 시간과 관리처분 계획인가도 상당한 시간이 소모됩니다.

 

재건축사업의 시행주체

 

재건축 사업에 경우 두가지 방법으로 시행을 할 수가 있습니다. 하나는 토지등 소유자가 설립한 정비사업조합이 시행을 하거나 시장이나 군수등에 의한 공공시행이 있습니다. 일반적으로 소유자의 의한 조합에 경우는 해당 지역의 동의를 얻고 시장이나 군수, 토지주택공사등을 조합내에서 진행하기 때문에 진행이 잘 안되는 경우도 있습니다.

 

조합에 의한 시행	시장·군수등에 의한 공공시행
토지등소유자가 설립한 재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수 동의를 얻어 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 방식	천재지변 등의 사유로 긴급히 재건축을 시행할 필요가 있다고 인정되는 경우 등 일정한 경우 시장·군수가 직접 시행하거나, 토지주택공사등 또는 신탁업자등을 사업시행자로 지정하여 시행하는 방식

 

공공시행으로 진행하는 곳은 대부분 긴급한 상황으로 정부에 개입이 들어가기 때문에 좀 더 빠른 진행과 민간시행보다 진행이 잘된다는 장점이 있습니다.

 

안전진단 기준 변경

 

이제 재건축과정에서 변경되는 부분을 알아보도록 하겠습니다. 먼저 가장눈에 띄게 변하는 부분은 안전진단 평가항목과 조건부재건축 구간의 변경입니다. 평가항목의 경우 과거 구조안정성이 50%로 상당히 높은 수치고 30년이 지나도 통과되지 못하는 경우도 많았습니다.

 

하지만 이번에 개선을 통해 30%로 줄이고 주거환경과 설비노후도를 좀 더 높여서 안전진단에서 좀 더 쉽게 진행할 수 있게끔 변경이 되었습니다. 여기서 말하는 구조안정성은 쉽게 건물이 부서질수 있는 상태여부를 말하고 주거환경은 말그대로 살기 좋은 상태인가를 말합니다.

 

출처 국토교통부

 

조건부 재건축은 안전진단 점수 구간을 좀 더 넓게 지정하였습니다. 기존에는 0 ~ 30점 까지가 재건축이였다면 지금은 45점까지 재건축 허가가 된다고 합니다. 이런 구간 변경으로 인해 좀 더 많은 단지의 아파트들이 안전진단을 통과하기가 수월할듯 보입니다. 아래에 표로도 정리하였으니 참고하시면됩니다.

 

▶ 평가항목 비중

평가항목	과거	개선
구조안전성	50%	30%
주거환경	15%	30%
설비노후도	25%	30%
비용편익	10%	10%

 

 

▶ 재건축 범위

점수	과거	개선
30점 이하	재건축	재건축
30 ~ 45점 이하	조건부재건축	재건축
45 ~ 55점 이하	조건부재건축	조건부재건축
55점 초과	유지보수	유지보수

 

공공기관 적정성 검토

 

다음은 공공기관 적정성에 대한 부부입니다. 기존에는 30 ~ 55점 사이에 대상자들은 전부 적정성 검토를 진행하였으나 지금은 변경된 범위에서 45 ~ 55점 사이에 있더라도 선택적으로 시행을 하게 됩니다. 절차도 공공기관에서 수행하던 것을 지자체에서 먼저 확인 후 별도의 경우만 공공기관이 수행하도록 변경되었습니다.

 

출처 국토교통부

 

검토범위도 전체항목이였던 부분에서 지자체가 요청한 평가항목에 대해서만 검토하도록 되어서 좀 더 유연하게 과정자체가 진행될것으로 보입니다.

 

 

감사합니다.