우리집 팔 때 양도소득세 내야하는가? 계산기 첨부

주택을 보유한 사람들이 가장 많이 궁금해 하는 것 중 하나는 바로 양도소득세입니다. 이사를 하거나 경우에 따라 집을 팔고 다른 곳으로 세를 들어갈때 등 다양한 상황이 발생하는데 오늘은 집을 팔 경우 발생하는 양도소득세는 무엇인지 알아보고 계산방법과 세금을 내지 않는 비과세 조건과 세금을 내는 경우 유용한 양도소득세 계산기를 알아보겠습니다.

 

양도소득세란

양도소득세란 집 또는 건물 뿐만아니라 주식, 파생상품에도 부과가 되며 토지와 분양권 등과 같은 부동산에 관련된 상품에 권리를 다른사람에게 양도할때 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 내야하는 세금을 말합니다. 반대로 사려고 할 때 내야하는 세금을 취득세라고합니다.

주로 주택을 거래 하는 경우로 많이 알려져 있으며 주택을 매도하는 경우 발생하는 세금으로 생각을 많이 합니다. 하지만 내가 산 금액보다 싸게 팔거나 같은 가격으로 팔게 된다면 이익이 없기 때문에 별도의 세금은 없다고 보시면 될거 같습니다. 

 

양도소득세 과세대상

양도소득세를 내야하는 대상들이 별도로 정의가 되어있습니다. 부동산을 포함한 내용도 있으니 아래 내용을 확인하시길 바랍니다.

• 부동산 : 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
• 부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
• 주식등 : 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등
  • 주식등은 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권를 말합니다.
• 기타자산 : 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
• 파생상품
  • 국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품
  • 차액결제거래 파생상품(CFD)
  • 주식워런증권(ELW)
  • 국외 장내 파생상품
  • 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
• 신탁 수익권 : 신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

 

 

아직 부동산 외의 자산에 관심이 없는 분들은 부동산에서 집과 토지 등만 있다고 생각하시는게 편하게 느껴지실겁니다.

 

양도소득세란 비과세 조건

비과세는 세금 자체가 발생하지 않는 것을 의미하며 대표적으로는 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있고 2년이상 보유를 한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 단 집을 매도하는 시점에 거래가격이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외가 되니 12억 이하의 주택만 비과세가 된다는점 기억하시길 바랍니다. 

추가 조건으로는 만약 2017년 8월 3일 이후에 집을 산 경우 해당 지역이 조정대상지역이였다면 보유기간이 아니고 거주기간이 2년이상이여야 합니다. 일반적으로 대부분 1가구 1주택에 경우는 실거주하는 경우가 많으니 비과세에 포함된다고 보시면 좋습니다.

 

양도소득세란 계산방법

 

 

양도소득세는 상당히 여러 과정을 거쳐 계산을 진행해야합니다. 대부분 별도 양도세 계산기를 이용하거나 세무사를 통해 확인을 하는데 그래도 어떻게 하는지 확인정도로 방법을 알고 계시면 좋을거 같습니다.

1. 양도차익 = 양도가액(판매가격) - 취득가액(실제 구매당시 가격) - 필요경비(취득세, 법무사비용, 취득중개수수료 등)
2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제(국세청 사이트에서 확인가능)
3. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 감면대상소득금액(미분양주택, 신축주택등에 경우) - 양도소득기본공제(250만원, 단 미등기 양도자산은 적용 배제)
4. 산출세액 = 양도소득과세표준 * 세율(양도소득세율표 참조)
5. 납부할 세액 = 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)

언뜻보면 간단해 보이지만 실제로 몇년도에 샀고 해당 지역은 어디고 기간에 따라서 세율이 달라지는 부분이 많기 때문에 개인이 계산하는 것은 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 양도소득세 계산기를 이용하면 상당히 편리해집니다.

 

양도소득세 계산기

 

 

홈택스 사이트에 들어가 보면 다양한 세금종류별 서비스를 볼 수 있습니다. 그 중에서 '세금모의계산'이라는 것을 이용한다면 양도소득세 계산을 하는데 도움이됩니다. 모의계산에 들어가서 '양도소득세 자동계산하기'를 누르면 다양한 경우에 계산을 할 수 있는 계산기 화면이 나옵니다.

출처 홈택스

여기서 본인이 알고있는 정보를 기반으로 선택을 해서 들어가면 되는데 일반적인 경우에 양도가액과 취득가액, 몇년도에 샀는지 등 기본정보를 알고 있다면 로그인을 하지 않고도 계산하기가 가능합니다. '양도소득세 간편계산'에 있는 '계산하기'를 눌러서 기본사항을 입력하고 거래금액과 기타사항도 잘 읽어보시면 어렵지 않게 입력가능합니다. 

그리고 나서 아래에 세액계산하기를 누르면 양도소득세 계산이 완료됩니다. 참고로 비과세에 해당하는 분들은 별도로 세금 계산이 안되고 경고창만 나오니 당황하지 말고 그냥 세금이 없다고 생각하시면 될거 같습니다.

 

감사합니다.