조정대상지역 투기과열지구 대출부터 세금까지 정리

부동산 시장이 많이 흔들리는 모습을 보이는 와중에 규제완화로 많은 사람들이 혼란스러운 시간을 보내고 있습니다. 규제지역인 조정대상지역과 투기과열지구가 점점 사라지고 있는데 과연 차이점은 무엇이고 비규제지역이 되면 어떻게 달라지는지 한번 정리해서 알아보도록 하겠습니다.

 

조정대상지역, 투기과열지구 용어 정리

 

일단 조정대상 지역과 투기 과열지구 용어 먼저 정리하도록 하겠습니다. 정의는 아래와 같습니다.

 

조정대상지역 : 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대해 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 말합니다.

투기과열지구 : 정부가 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역을 지정하여, 투기 억제를 위해 관리하는 지구를 말합니다.

 

규제상황

 

가장 규제가 심했던 2020년 12월에는 수두권에 대부분이 조정대상지역이 였고 지방도 광역시를 포함하여 많은 도시가 조정지역으로 지정 되었습니다. 투기과열지구도 상당히 많은 지역이 지정되었는데 2022년 10월 기준으로는 수도권을 제외한 지역에서 세종시를 제외하고는 조정대상지역 해제가 되었습니다. 

 

출처 연합뉴스, 호갱노노

 

대출 차이

 

기본적으로 주택을 구매하기 위해서 받는 대출인 주택담보대출이 가장많이 받는 대출입니다. 규제가 없는 지역 즉 비규제지역에서는 이 주택담보대출 제한이 70%까지 받을수 있습니다. 그리고 DTI에 경우는 무주택자 60%, 1주택자 50% 까지 제한되어 있는데 규제지역에서는 더욱 많이 제한을 두기 때문에 대출 범위가 줄게 됩니다. 단, DSR 40%는 적용됩니다.

 

규제지역	대출 규제
조정대상지역	● LTV : 9억이하50%, 9억초과30% ● 서민·실수요자 : 5억원이하 70%, 5~8억원구간 60% (최대20%p 우대) ● DTI : 50% *서민·실수요자:60%(10%p우대)
투기과열지구	● LTV : 9억원이하 40%, 9억원초과 20%  15억원초과(아파트)0% ● 서민·실수요자 : 6억원이하 60%, 6~9억원구간 50% (최대20%p우대) ● DTI : 40% *서민·실수요자:60%(20%p우대)

 

※ 참고로 2022년 07월부터는 DSR 규제를 통해 1억초과되는 대출은 최대 DSR 40%가 제한되어 있어 DTI는 상관없다 봐도 무방합니다. DTI보다 DSR 규제가 더 강한 규제라 현제 비규제지역도 DSR 40%기 때문에 DSR 40%만 기억하셔도 됩니다.

 

규제지역 공통 대출규제

- 2주택이상보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대금지 (LTV0%)
- 중도금대출 발급요건강화 (분양가격10% 계약금납부, 세대당보증건수1건 제한)
- 주택구입시 실거주 목적 제외 주담대 금지

 

공통 세금 규제

 

세금 부분에서는 많은 차이가 있는데 그중 취득세와 양도세 세금규제가 가장 차이가 많이 납니다. 조정대상지역만 세금 규제가 있지만 실제로 투기과열지구면 조정대상지역으로 되어 있어 같이 적용된다고 볼 수 있습니다. 

 

조정대상지역 세금 규제

- 1주택은 1~3%, 2주택은 8%, 3주택부터는 12% 취득세를 내야합니다.
- 증여시 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여받으면 12% 증여 취득세를 내야합니다.
- 다주택자 양도세 중과·장기보유 특별 공제 배제( 2주택 + 20%p, 3주택 + 30%p)
- 분양권 전매시 양도세율 50%
- 2주택이상 보유자 종부세 추가과세
- 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간(2년이내 양도)
- 1주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제 혜택 축소(양도세 중과, 종부세 합산과세)
- 법인 8년 장기 임대등록하는 주택 종부세 과세

 

전매제한

 

전매라고 하면 아파트 청약에 당첨이 되면 분양권 나오는데 이 분양권을 판매하는 것을 전매라고 합니다. 비규제지역에 경우 별도의 전매제한이 거의 없으나 규제지역에서는 제한이 생깁니다.

 

규제지역	전매제한
조정대상지역	● 주택 분양권 전매제한 (소유권이전등기일까지, 최대 3년)
투기과열지구	● 주택 분양권 전매제한 (소유권이전등기일까지, 최대 5년)

 

규제지역 공통 전매제한

- 오피스텔 분양권 전매제한 (소유권이전등기일 또는 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간)
   ▶100실 이상 오피스텔

 

청약

 

일반적으로 비규제지역은 청약 신청시 민영주택에 한에서 가점제보다는 추첨제가 많습니다. 전용면적 85m2 이하는 60%, 85m2 초과는 100% 추첨제로 오히려 높은 추첨물량으로 대부분 신청이 가능하나 규제지역에서는 가점 비율이 높아집니다.

 

규제지역	청약제한
조정대상지역	● 민영주택 가점제 적용비율 (85m2이하 75%, 85m2초과 30%) ● 재당첨 제한 7년
투기과열지구	● 민영주택 가점제 적용비율 (85m2이하 100%, 85m2초과 50%) ● 재당첨 제한 10년

 

규제지역 공통 전매제한

- 청약 1순위 자격요건 강화 / 해당지역 거주자 우선 공급
- 분양가격 9억원 초과 주택 특별공급 제한
- 오피스텔 건설지역 거주자 우선 분양
   ▶ (100실 이상) 분양분의 10 ~ 20%이하/ (100실 미만) 분양분의 10% 이하

 

재건축, 재개발 정비사업

 

재건축과 재개발 과정에서도 제한이 생깁니다. 비규제지역에서는 재개발은 세대당 1개만 제한이 되어 있고 재건축은 특별한 제한이 없는데 규제지역에서는 제한이 늘어나고 조합원 지위 양도 제한도 추가 됩니다.

 

규제지역	정비사업 제한
조정대상지역	● 개별은 없음
투기과열지구	● 재건축사업 조합원 지위 양도제한 (조합설립인가 후 소유권이전등시까지) ● 재개발사업 조합원 지위 양도제한 (관리처분인가 후 소유권이전등시까지) ● 정비사업 분양주택 재당첨 제한 5년

 

규제지역 공통 전매제한

- 재건축 사업 조합원당 재건축 주택공급수제한 (1주택)

 

기타

 

규제지역은 주택을 취득시 자금조달 계획서와 입주계획 신고의무가 있으나 비규제지역은 6억원 이상 주택 거래시에만 자금조달 계획서를 제출해야합니다.

 

규제지역	제한
조정대상지역	● 주택 취득시 자금조달 및 입주계획 신고의무
투기과열지구	● 주택 취득시 자금조달 및 입주계획 신고의무 + 증빙자료제출

 

감사합니다.